日常生活で不動産登記という言葉は、耳にすることが少なく、馴染みがないという人も多いでしょう。不動産登記は、家や土地の売買の際に必ず行なわれますが、多くの場合、司法書士などが代行してくれます。しかし、不動産登記について知識があって損はありません。ぜひ最後までご覧下さい。
この記事を最後まで読むことによって、不動産登記とはどんなものか、その目的や登記事項説明書などについて詳しく知ることができます。
不動産登記とは？
不動産登記とは、不動産の物理的状況や所有者の権利関係などを明らかにするためのものです。
これらを記録した帳簿を登記簿といいます。登記簿は法務局で管理されており、登記簿に記載された内容を証明するのが登記事項証明書（以前は登記簿謄本）です。
登記事項証明書は誰でも請求することができます。たとえ他人の不動産であってもです。他人の不動産でも取得可能なの？と思うかもしれませんが、不動産取引の安全確保のため、そのような制度になっているのです。
登記事項証明書の種類
登記事項証明書には４種類あります。次からそれぞれの特徴について解説をしていきます。
現在事項証明書
現在、効力のある事項だけが記載されます。よって、分かりやすいというメリットがあります。過去の事項、例えば抵当権や前の所有者などは記載されていません。
全部事項証明書
その名の通り、全部の事項が記載されます。今までの履歴、例えば過去の所有者や抵当権の設定、抹消なども記載されます。不動産取引の際、この全部事項証明書が使用されます。
閉鎖事項証明書
すでに閉鎖された事項が記載されます。例えば、土地の合筆や建物の取り壊しがあった場合、その情報は閉鎖されます。
どんな場面で取得されるのかというと、土地や建物の以前の状況を知りたい場合です。例えば、現在は宅地として登記されている土地の場合、この閉鎖事項証明書を取得することにより、実は以前、田や畑だった場合、地盤調査をしなければならない事がわかります。
一部事項証明書
区分所有の建物（マンション）の一室の登記事項証明書を取得したい場合、全部事項証明書を取得すると、そのマンションの区分所有者全員の登記事項証明書が発行されてしまい、膨大な量となってしまいます。そのため、この場合は目的区分所有権のみの一部事項証明書を取得します。
登記事項要約書とは？
登記事項証明書のほかに登記事項要約書というものもあります。
登記事項要約書とは、現在効力のある登記事項のみで、過去の履歴は記載されません。
また、登記事項証明書と違い、証明の効力がないため単に現在の登記事項を確認したいという場合に取得します。
登記事項説明書の入手方法は？
登記事項証明書は、手数料を支払うと誰でも入手できます。取得方法は、法務局の窓口で申請することもできますし、オンラインでの申請もできます。
手数料は、法務局窓口で申請した場合は６００円、オンライン申請+郵送で受け取る場合は５００円、オンライン申請+法務局窓口で受け取る場合は４８０円となります。
不動産登記簿ってどんなもの？
不動産登記簿は、表題部、権利部にわかれていて、権利部には甲区と乙区があります。それぞれ詳しく解説していきます。
表題部
表題部には、不動産の物理的状況が記録されます。例えば、「所在」「地番」「地目」「土地の面積」「建物の面積」「原因及びその日付」などです。原因とはその不動産ができた理由のことです。例えば、土地だと分筆、合筆に関すること、建物だと◯年◯月、新築などと記録されます。
権利部（甲区）
権利部の甲区には所有権に関する情報が記録されます。所有者は誰なのか、所有権を取得した原因、日付けなどが記録されます。
権利部（乙区）
権利部乙区には、所有権以外の権利が記録されます。所有権以外の権利は抵当権、地上権、地役権、賃借権などがあります。
抵当権についてはこちらをご覧ください。
不動産登記に義務はある？
表題部の登記は義務付けされています。なぜなら、固定資産税と密接に関係しているからです。表題部の登記をしていないと、実際に建物があるのに、建物がない事になっています。すると、正確な評価額が決定されません。また、建物を新築、増築してから1ヶ月以内に登記をしないと、10万円以下の過料という罰則があります。
権利部の登記は義務なし
意外に思われるかもしれませんが、権利部の登記は義務ではありません。しかし、権利部の登記をしていないと、第三者に対抗することができないため、必ずと言っていいほど登記がされます。
例えば、AがＢに建物を売却し、Ｂが登記をせずにいたところ、その建物は自分のものだと信じていたCが登記をすれば、その建物はCのものになってしまいます。
もっとも、Cが背信的悪意者（嫌がらせなど）の場合は、Bは登記がなくても自分のものだと主張できます。
まとめ
これまで不動産登記について解説してきました。
不動産登記とは、不動産の物理的状況や所有者の権利関係などを明らかにするためのものです。これらを記録したものが不動産登記簿です。
登記事項説明書とは、登記簿に記録された内容を証明するためのものです。
不動産取引の際は不動産会社や司法書士が書類を作成してくれたり、アドバイスをしてくれたりします。さらに、自らも知識を持つことで、より安心安全でスムーズな取引ができるのではないでしょうか。
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