アパートやマンションを退去する際、借主には原状回復義務があります。原状回復と言っても、どこまで負担すればいいのか、よくわからない人も多いでしょう。
結論から言うと、故意や過失、通常の使用を超える使用による損耗や毀損をした場合に借主が負担することになります。これを知らないと、本来支払うべきではない費用まで支払うことになってしまうため注意が必要です。
原状回復はどこまで？
アパートやマンションを退去する際の原状回復義務は、どこまで必要なのでしょうか。
原状回復とは、借りた時と同じ状態に戻す事ではなく、自分が負担すべき範囲内で回復することです。
たとえ原状回復義務と言っても、限度なく負担させられたら、怖くてアパートやマンションを賃貸できませんね。
そこで、国土交通省のガイドラインでは、借主の負担すべき範囲を定めています。
借主が負担すべき範囲とは？
借主が負担すべき範囲はどこまでなんでしょうか？それは次のような場合です。
- 故意、過失により破損、汚損した
- 通常の使用を超える使用により破損、汚損した
例として、次のようなものが挙げられます。
- タバコのヤニでクロスが汚れた。また、畳を焦がした
- 子供が部屋の壁に落書きをした
- ペットの糞尿等による汚れ、破損
- 物をぶつけて壁を破損させた
借主には善管注意義務があります。善管注意義務とは「善良なる管理者の注意をもって事務を処理しなければならない」という意味です。簡単に言うと、自分の物と同じような扱いをしなければならない義務があるということです。
それに対して、負担しなくてもいい場合の例として、次のようなものがあります。
- 経年による壁紙の黄ばみ
- 畳の日焼け
- 家具、家電の重みでフローリングが凹んだ
- 冷蔵庫やテレビ等の裏にできる壁の電気焼け
- 画びょうの穴
これらは通常の生活をしていても汚れたり劣化してしまうものだからです。
退去の際、クリ一ニング代や修理代など代金を請求されたら必ず、明細（何にどのくらい使ったか）をもらうようにし、これらが記載されている場合は、こちらが負担すべきでない旨をしっかり伝えましょう
原状回復と減価償却
ここまで、借主が負担しなければならないケースと負担しなくてもよいケースを説明してきました。
では、不注意等によって破損させてしまった場合、常に新品の価格で原状回復をしなければならないのでしょうか？
そういうわけではありません。
建物が年数が経つにつれ、劣化し価値が下がっていくように、建物の部材も経年劣化します。
たとえば、アパートの壁紙クロスの場合、新築のものと築5年が経ったものでは価値が違いますね。
なので、借主に責任があるとしても、新品価格で負担するのは、借主にとって酷といえます。
そこで、経過年数(実際は入居年数)により、負担する金額を決めることにしました。
国土交通省のガイドラインでは、建物の部材によって、耐用年数が決められています。（例えばクロスだと６年、流し台は５年、など）
これを基準に計算します。
例えば、
4年入居して退去する場合で、入居者が誤って椅子をぶつけてクロスを破損させてしまい、修理費用が5万円の場合、
50,000円×48ヶ月(入居年数) /72ヶ月(耐用年数)=33,333円
33,333円が負担金額となります。
一方で注意すべき点は、これらのような入居年数を考慮しない部分もあるということです。
例えば、畳やフロ一リングです。借主の不注意、又は故意に破損させたりした場合、全額負担となるので注意が必要です。
原状回復に関する特約について
不動産に限らず、あらゆる契約では、特約を設けている場合があります。
特約とは、契約の当事者の間で交わされる特別な約束のことです。不動産の賃貸借契約では、一般的に、それぞれのアパートやマンションに応じた特約を設けます。例えば、ペット飼育に関すること、ハウスクリーニングや鍵交換に関する取り決めも特約ですね。
原則として、特約（契約）は当事者間で自由に決めることができます。ただし、法律に違反するような特約（契約）は許されません。
また、借主が不動産の知識がないことに目をつけて、貸主に有利となる特約を設ける場合も少なくありません。
国土交通省のガイドラインでは、
1.特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
2.賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
3.賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
国土交通省ガイドラインより引用
の条件を満たすことを必要としています。
簡単に言うと、
-
-
- その特約は必要か？
- 金額が異常に高くないか？
- 通常の負担金額よりも超えていることを、借主が十分理解し、納得しているか
-
ということです。
ガイドラインとは、「これが妥当だ」と思われるような基準のことです。法律とは違うので、仮にガイドラインに反した行為があっても法律違反にはなりません。しかし、契約に関して争いがあって裁判になったとき、このガイドラインの範囲を超えるような内容であれば、無効とされる場合があります。
まとめ
これまで、原状回復の範囲はどこまでなのか説明してきました。
重要な点をまとめると、次の3つが挙げられます。
- 原状回復は、借りたときと同じ状態に戻すことではなく、負担すべき範囲があるということ
- 負担する場合でも、すべてが新品価格ではないこと
- 原状回復に関する特約は国土交通省のガイドラインに沿った内容であること
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