不動産の売買や賃貸の契約の前、必ず「重要事項の説明」が行われます。けれども、重要と言いながら、専門用語を並べた挙げ句、あっさりと終わってしまうケースも少なくありません。
そこで、この記事では、重要事項の説明、今回は賃貸の場合に焦点を絞り解説していきたいと思います。アパートやマンションもしくは戸建て住宅を賃貸する際に知っておくと役に立つ情報ですので最後までご覧下さい。
重要事項の説明とは？
重要事項の説明とは、住宅や土地を買う場合やアパートやマンションを借りる際、その不動産の正確な情報や条件を把握し、契約するかどうか判断してもらうための説明のことを言います。
重要事項の説明は、単たる契約前の儀式ではなく、消費者に契約するかどうかきちんと考えてもらうという目的があります。これが不動産会社の義務と言えます。
売買の重要事項説明書に関しては、こちらをご覧下さい。
重要事項の説明は誰が誰に行う？
説明する人は誰でもいいというわけではありません。宅地建物取引士が借りる人に対して行います。
また、口頭だけの説明ではなく、宅地建物取引士が記名押印した書面を交付して説明しなければなりません。
宅地建物取引士とは、宅地建物取引士試験に合格後、登録し、宅地建物取引士証の交付をうけた人のことです。
重要事項の説明する人は、専任の宅地建物取引士でなくても（その不動産会社の社員でなくても）よいとされています。ようするに、宅地建物取引士証の交付をうけた者であれば誰でもいいということです。
重要事項の説明の時期はいつ？
法律上、重要事項の説明は契約締結前に行わなければならない、と規定されています。
実際の不動産取引においては契約の直前か契約日と同日に行われます。
これは違法ではないのですが、適切な時期かといえばそうではありません。
既に述べたとおり、重要事項の説明は、不動産の正確な情報や条件を把握し、契約するかどうか判断してもらうことが目的です。それなのに、契約直前や契約日と同日に説明をうけても、正確に情報や条件を把握できませんね。
消費者(不動産を買う人、借りる人)側の対応として、不動産会社に対して早い段階で重要事項の説明をしてもらうようにお願いする、もしくは、あらかじめ不動産会社から要事項説明書のコピーをもらうといった方法があります。
また、昨今はオンラインによる重要事項の説明も可能になったので、これを活用する方法もあります。
賃貸物件を借りる際の流れを知りたい方こちらをご覧ください。
https://fudosan-kiso.cyou/10/
賃貸重要事項説明で特に確認すべき事項
重要事項説明は不動産の専門用語を使って説明されるため、不動産の知識がない人にとって、何が何だか分かりません。また、不動産会社よっては、質問をする機会を与えてくれません。なので、分からない箇所があったら、こちらから質問するようにしましょう。
と言っても、不動産の知識がない人にとって、何が分からないかすら分からないかもしれません。そこで、この記事では貸物件を借りるときの重要事項説明で、特に重要な項目をいくつか紹介します。
売買の場合は、こちらをご覧ください。
宅建士が説明しているか
これは、賃貸物件に限らず、売買においても同様です。重要事項の説明は宅地建物取引士が行わなければなりません。その際、宅地建物取引士証を提示して説明しなければなりません。
私も何度かアパートを借りたことがあります。その中で、宅地建物取引士による説明をしていない不動産会社に遭遇しました。これは完全に法律違反です。
不動産会社の選び方については、こちらを参考にして下さい。
設備の状況
キッチン、トイレ、エアコン、ストーブ、シャワーなどの設備についての説明です。これらは内覧の時に確認している人がほとんどかと思います。しかし、内覧できないこともあります。例えば、入居者がまだ住んでいる、また、遠方からの引越しで内覧が難しいなどです。こういった場合は重要事項説明書のコピーをもらうなど事前に確認しておきましょう。
また、借りる部屋に設置されているのに、重要事項説明書に記載されていないという場合もあります。
たとえば、エアコン２台が設置されているのに、重要事項説明書に記載がないと言うこともあります。この場合は万が一、故障しても自費で修理しなければならないこともあるので、確認が必要です。これはその部屋に、元々設置されておらず、前の入居者が自費で設置した場合が考えられます。
更新に関すること
更新があるかないか、更新がある場合は何年契約なのか、その際、更新料はいくらかを確認します。多くの場合、契約期間は２年です。
敷金、原状回復に関すること
敷金のトラブルは多く発生しています。敷金が戻ってこない、それどころか追加で請求されたといったトラブルが多いようです。敷金の問題の多くは、原状回復が関わっています。
原状回復とは、すべて元の状態に戻すという意味ではなく、自分が負担すべき範囲内で回復するということです。
原状回復については国土交通省のガイドラインを基準に考えられます。このガイドラインに反する特約は無効となる可能性があります。
敷金、原状回復について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。
契約の解除に関すること
例えば、「家賃を〇か月以上滞納した場合は、契約を解除する」
といった記載です。家賃滞納は貸主が警戒していることなので、忘れずに支払いをしなければなりません。
退去については、いつまでに退去予告をしなければならないか確認が必要です。多くの場合、退去日の一か月前です。書面が必要な場合もあるので、あわせて確認しておきましょう。
貸主の事情により、貸主から立ち退き通知書が届く場合があります。立ち退き通知書とは、貸主から借主に対して「退去して下さい！」という通知です。詳しくはこちらをご覧ください。
その他、説明を受ける事項
・家賃、家賃以外に授受される金銭の額、授受の目的
・損害賠償額の予定または違約金に関する事項
・定期借家契約の場合はその概要
・物件管理を委託する場合は委託先
・建物敷地が借地の場合はその概要
その他、不動産会社の表示、営業保証金に関する事項、法令に基づく制限、土砂災害警戒区域内など危険性がない地域かどうかなどが説明されます。
まとめ
賃貸物件の重要事項説明で特に確認すべきことについて解説してきました。
- 適切な時期に説明をしているか？
- 宅建士がきちんと説明しているか
- 設備の状況
- 更新に関すること
- 敷金、原状回復に関すること
- 解約の解除に関すること
すべて不動産会社に任せきりではなく、自分が損をしないために、こういった知識をもっていることは、とても大切ですね。
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