不動産広告などでよく目にする再建築不可物件。なんとなく意味は分かるものの、詳しくはよく分からないという人も多いでしょう。
再建築不可物件とは、一言でいうと建て替えができない物件のことです。この記事を読むことにより、再建築不可物件とはどんな物件なのか、建築可能にできるのか、その活用方法までを知ることができます。
再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、読んで字のごとく再建築ができない物件です。現在、建物があっても、今後建て替えができないということです。
建築基準法では、幅員4ｍ以上の道路に2m以上接していないと家を建築できないという規定があります。これを接道義務といいます。
例えば、幅員4m以上の道路に面していても、1.5mしか接していないと、家は建てられませんし、道路に3m接していても、道路が3mしかないと家が建てられません。
なぜ、このような規定があるかというと、あまりにも狭い場所に家があると、救急車や消防車などの緊急車両が侵入できないからです。
けれども、車1台分しか通れない細い道路沿いに建築されている家は、たくさんあります。これは一体なぜでしょうか。建築基準法は昭和25年に施行されたため、それ以前はこのような規制がなかったからです。
建築基準法施行以前に適法に建築された建物は違法建築物とは言わず、既存不適格建築物と言います。
土地に関してはこちらも参考にして下さい。
再建築不可物件を建築可にする方法
このように、再建築不可物件は、接道義務をみたしていないため、再建築ができません。
再建築不可物件を建築可能にする方法はあるのでしょうか。次に建築可能にする方法をご紹介します。
セットバックをする
セットバックとは現在４ｍ以上の道路に接していない場合、建て替えをするときに土地を後退して家を建てることです。これにより、接道義務を充たし、建築が可能となります。
例えば、現在、幅員が3mの道路に接している場合、建て替えをするとき、後退して建築をします。その際は上図のように、道路の中心線から２ｍ後退しなければなりません。
建築審査会の許可を得る
接道義務を満たしていなくても、その敷地の周囲に公園や広場などの広い空地があって、建築審査会の同意を得て許可がおりれば建築が可能となります。
隣りの土地を購入する
上図では道路に1.8mしか接していないため、再建築はできません。しかし、隣地を購入することにより接道義務を充たし、建築が可能になります。
再建築不可物件の活用方法
これまで解説してきた通り、再建築不可物件は一旦更地にしてしまうと原則、家を建てることができません。しかし、再建築不可物件を有効に活用することも可能です。
リフォームをして賃貸する
リフォームして賃貸経営をするという方法があります。
しかし、せっかくお金をかけてリフォームをしても借り主が現れないと無駄になってしまいます。その地域に賃貸ニーズがあるかどうかきちんと調査したうえで行わなければなりませんね。
駐車場として活用する
建物を解体し、更地にして駐車場を経営するという方法です。青空駐車場では、設備投資がほとんどかからず、少ない資金ではじめられる点が魅力です。
しかし、固定資産税・都市計画税などの税金に関しては優遇措置がありません。住宅を賃貸する場合は特例措置がありますが、駐車場経営では特例措置はなく満額が課税されてしまいます。
太陽光発電用地として活用する
更地にして太陽光発電用地として活用する方法です。太陽光によって発電した電気を電力会社に売って利益を得ます。ただ、更地であればどこでも良いというわけではなく、晴天率の高い地域で、平らな土地、太陽光をさえぎるものが周囲にないなどの一定の条件がそろった土地でなければなりません。
売却する
最後に、売却するという方法です。不動産投資家など再建築不可物件を活用して利益を得たいという人もいます。また、建て替えをしなくてもいいから、一軒家に住みたいという高齢者夫婦もいます。
まとめ
いかがだったでしょうか。
これまで、
- 再建築不可物件とはどんな物件なのか。
- 再建築不可物件を建築可にする方法
- 再建築不可物件の活用方法
などをお伝えしてきました。再建築不可物件は再建築ができないため、避けられがちな物件ですが、この記事を参考にし、有効活用ができるのではないでしょう。
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