抵当権の設定や抹消方法を詳しく解説

抵当権という言葉をよく耳にする人も多いかと思います。しかし、実際どんな権利なのかよく分からないという人も多いのではないでしょうか。人によっては、あまり良いイメージがないことも。

この記事では、抵当権とはどんな権利なのか、抵当権の設定や抹消方法について詳しく解説します。

新築であれ中古であれ住宅ローンを組んで住宅を購入する場合は、とても重要な知識ですので、最後までご覧下さい。

抵当権とは？

不動産を購入する場合、ほとんどの人が住宅ローンを利用します。住宅ローンを組むということは必ず抵当権が設定されます

例えば、ＡさんがＢ銀行からお金を借りて住宅を購入した場合、その住宅に抵当権が設定されます。　

もし、Ａさんが住宅ローンを払えなくなってしまったとき、B銀行はその住宅を競売にかけ、その代金から貸したお金の弁済を受けることができます。このような権利のことを抵当権といいます。

お金を貸す側（金融機関）を抵当権者、お金を借りる側を抵当権設定者といいます。

抵当権も家や土地と同様に登記をします。実は抵当権の登記は法律上義務ではありません。しかし、登記をしていないと第三者に抵当権を主張することができないため、必ずと言っていいほど登記がされます。登記は自分ですることも可能ですが、重要な権利なので、司法書士が代わりに登記手続きをします。

抵当権は権利部の乙区に記録されます。詳しくはこちらをどうぞ

一つの不動産に抵当権が複数設定される場合があります。その際は抵当権の登記をした順番によって、優先的に弁済が受けられるかどうかが決定されます。

一番最初に抵当権を登記した人が「1番抵当権者」、その次に登記をした人が「2番抵当権者」となります。

例えば、AがBから３０００万円の借金をしてBが抵当権の登記をした場合、Bが1番抵当権者となります。

その後、AがCから１０００万円の借金をしてCが抵当権の登記をした場合、Cは２番抵当権者となります。どちらもAの土地に抵当権が設定されたことになります。

もし、Aが借金を返済できなくなり、Aの土地が競売にかけられ、売却代金は３５００万円だとします。Bは３０００万円の弁済を受けることができますが、Cは５００万円の弁済しか受けることができません。

これは簡単に解説するための例ですが、実際にはとても複雑なケースもあります。

抵当権がついた状態で売却することも可能です。法律上はなんら規制はないからです。

しかし、現実的にはあまりお目にかからないケ一スです。抵当権がついた不動産を売却するには債権者の同意が必要です。（債権者とはお金を貸している人のこと。住宅ローンであれば金融機関）

それに、抵当権付きの不動産は買い手がつきません。なぜなら、抵当権がついた家を購入し、もしも前所有者の返済が滞った場合、抵当権が実行されると家は競売にかけられ、強制的に退去させられてしまうからです。そんな危険な家を購入する人はいませんね。実務でも、抵当権を抹消した上で売却をします。

晴れて住宅ローンを完済すると、金融機関によっては抵当権の抹消をすすめられます。しかし、金融機関が抹消をしてくれるわけではありません。

抵当権は自動的に抹消されるわけではないのです。自分で、もしくは司法書士に依頼して抹消をする必要があります。

ローンを完済、つまり借金がないとうことは、登記簿に抵当権の記録があったとしても、抵当権が実行されることはありません。よって、抵当権の抹消をしなくても、すぐに何かあるというわけではありません。

しかしながら、長い間放置すると、何かと不利益が生じてしまいます。

例えば数年後、住宅を売りに出した場合、購入希望者が登記簿をみて抵当権がついていることを知ると購入しようとは思いませんね。

また、その住宅が相続の対象になったり、住所が変わったり、抹消に必要な書類がなくなったり、それに、このご時世その金融機関がいつまでも存続しているとは限りません。

抵当権抹消を長い間、放置していると、抹消が困難になってしまうこともあります。何かと面倒なことになる前に早めに抹消することをおすすめします。

これまで抵当権について解説してきました。

不動産を購入する上で、抵当権の知識はとても重要ですので、この記事を参考にしていただけたら幸いです。